La loi Élan définitivement adoptée le 16 octobre 2018 impacte toutes les branches du droit immobilier et notamment la copropriété. Ainsi, en matière de copropriété, le rôle du conseil syndical se trouve consolidé et la responsabilité du syndic est accentuée par l'ordonnance du 30 octobre 2019 dont l'entrée en vigueur est prévue pour le 1er juin 2020.
L’article 17 de la loi de 1965 fixe clairement, à l’image du président de la République et du Premier ministre dans le cadre de la Constitution de 1958, le rôle de chacun : « Les décisions du syndicat (de copropriété) sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »
Il convient de rappeler que le conseil syndical est constitué de plusieurs copropriétaires élus par l’assemblée générale. Son rôle n’est pas seulement consultatif, mais réellement actif, car il doit assister le syndic, contrôler sa gestion, et lui donner son avis sur toutes les questions concernant la copropriété.
LE ROLE DU CONSEIL SYNDICAL RENFORCÉ.
Le conseil syndical peut donc être constitué par les copropriétaires mais également par les futurs acquéreurs, les conjoints, partenaires, ascendants, descendants, représentants légaux ou usufruitiers des copropriétaires.Il est fait interdiction au syndic ou à ses proches d’être membre du conseil syndical (à l’exception du syndic bénévole ou du syndicat coopératif). Concernant le rôle du conseil syndical, ce dernier peut avoir reçu délégation expresse pour engager une dépense ayant un objet certain et pour un montant défini.
Le conseil syndical a également la possibilité de se faire assister par un expert dès lors que les nécessités de sa mission l’imposent : ainsi, le conseil syndical peut demander à être assisté d’un technicien en cas de désordre sur des parties communes, d’un expert-comptable en ce qui concerne les comptes de la copropriété ou d’un avocat. Dans ce cas, le coût de l’assistance sera à la charge du syndicat des copropriétaires. C’est le seul cas où le conseil syndical peut engager des fonds du syndicat des copropriétaires de sa seule initiative.
Mais les nouveautés de la loi Élan résident dans les points suivants : • Le président du conseil syndical peut être habilité par l’assemblée générale pour agir contre le syndic. Ainsi, dans le cas d’une carence ou d’une inaction du syndic, la copropriété peut avoir intérêt à engager une action contre le syndic. Cette action est générale, doublée d’une décision simultanée de changer de syndic. Ainsi, le président du conseil syndical représentera le syndicat des copropriétaires devant les instances judiciaires ou les assurances en responsabilité civile professionnelle du syndic. Cela nécessitera préalablement deux délibérations à l’assemblée générale : l’une pour décider de l’action contre le syndic, la seconde pour décider de la délégation au président du conseil syndical.
• Le syndic a désormais l’obligation de transmettre sous un mois les pièces sollicitées par le conseil syndical. Au-delà de ce délai, des pénalités de retard seront versées au syndicat des copropriétaires. Le montant minimal de la pénalité a été fixé à 15 euros par jour de retard par le décret du 23 mai 2019. Le montant de ces pénalités sera d’ailleurs déduit de la rémunération forfaitaire du syndic.
• Enfin, le conseil syndical organise la mise en concurrence du contrat de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale qui sera obligatoire à chaque fin de contrat du syndic en place.
En effet, cette mise en concurrence n’est pas forcément liée à la volonté de changer de syndic mais a pour objectif de permettre de comparer différents contrats de syndic, sa compétitivité par rapport aux concurrents.
Il sera rappelé que chaque copropriétaire peut demander directement au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’examen d’un projet de contrat de syndic qu’il lui communique à cet effet selon les formes habituelles.
LA RESPONSABILITÉ ACCRUE DU SYNDIC.
Ainsi, le renforcement du rôle du conseil syndical entraîne un encadrement supplémentaire de la mission de syndic tout comme les nouvelles dispositions de la loi Élan. En effet, le contrat de syndic, rappelons-le, est encadré par le décret du 26 mars 2015. Désormais, tout projet de contrat de syndic devra être accompagné d’une fiche d’information portant sur le prix et les prestations proposées par le syndic dont le modèle sera là encore fixé par arrêté. Ce renforcement permet de renforcer l’obligation des professionnels et prestataires de services de fournir des informations précontractuelles claires concernant tant ses prestations que ses tarifications.
Vraie nouveauté néanmoins, les syndics auront la possibilité en sus du contrat type du décret de 2015, de proposer plusieurs prestations de service, comme des prestations de pose d’étiquettes ou de plaques gravées sur les boîtes aux lettres ou de relevés de compteurs… Cette nouvelle disposition fait l’objet d’un vif débat entre la Fnaim et des associations de copropriétaires concernant tant la pertinence que la nature des missions réellement confiées au syndic en sus du contrat type. Et ce, d’autant que l’article 66 du décret du 20 juin 1970 interdit à un syndic de percevoir une rémunération autre que celle liée à sa mission première de syndic. Et que les avenants de prestations ne doivent pas être confondus avec des conventions passées entre la copropriété et une entreprise à laquelle le syndic aurait des liens capitalistiques ou juridiques qui doivent être expressément autorisés par l’assemblée générale de copropriété. Par ailleurs, le syndic doit assurer la conservation des archives de la copropriété. En cas de destruction accidentelle, par exemple, avant les délais légaux de ces archives, le syndic engage sa responsabilité. Enfin en ce qui concerne les modalités de fin du contrat de syndic, l’ordonnance du 30 octobre 2019 rappelle que le contrat peut avoir pris fin pour plusieurs raisons :
• en fin de contrat : – À l’initiative de la copropriété : dans ce cas, elle n’a pas à justifier la raison pour laquelle elle ne souhaite pas renouveler le contrat et le syndic ne peut pas prétendre à indemnité. La nouveauté réside dans l’instauration d’une période de trois mois avant la fin du contrat de syndic pendant laquelle la copropriété peut librement, sur décision de l’assemblée décider d’écouter le mandat du syndic. L’assemblée peut ainsi désigner un nouveau syndic et fixer elle-même les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat. – À l’initiative du syndic : il doit alors respecter un délai de prévenance de trois mois au plus tard avant la tenue de l’assemblée générale.
• en cours de contrat : – À l’initiative de la copropriété : la révocation doit intervenir uniquement en cas d’inexécution grave par décision de l’assemblée générale. Le conseil syndical doit avoir notifié au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre de la prochaine assemblée générale en précisant l’inexécution reprochée. Si l’inexécution n’est pas jugée caractérisée ou suffisamment grave, la copropriété pourra être condamnée à verser les honoraires du syndic jusqu’à la fin de son contrat selon les termes initialement prévus. – Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il doit notifier sa volonté de résilier au président du conseil syndical et le syndic, dans un délai de deux mois, doit convoquer l’assemblée générale pour procéder à la désignation d’un nouveau syndic.
Cette ordonnance du 30 juin 2019, renforçant manifestement le rôle du conseil syndical, donne le sentiment d’un bras de fer accentué entre le syndic et le conseil syndical, même s’il convient de se féliciter d’une volonté manifeste d’accroître le rôle des copropriétaires et de les inciter à s’impliquer davantage dans la vie de la copropriété.
Par Me Marie Cantèle, avocat au Barreau de Grenoble.
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