Depuis le 20 janvier 2024, entre en application le dispositif d'encadrement des loyers à titre expérimental sur un an prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.
Par Marie CANTELE - Avocat au Barreau de Grenoble - Membre de l’Union des Jeunes Avocats de GRENOBLE (©LSC Avocats)
Depuis le 20 janvier 2024, entre en application le dispositif d'encadrement des loyers à titre expérimental sur un an dans l'agglomération grenobloise.
Ainsi, sont concernés la totalité des communes de Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix, Varces-Allières-et-Riset; et une partie du territoire des communes de Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martind'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles, Le Pont-de-Claix et pour l’ensemble des logements nus et meublés du parc locatif privé sur le territoire ci-dessus visé.
Encadrement des loyers à Grenoble : à combien est évalué le mètre carré ?
L’encadrement des loyers a pour objet de fixer un loyer de référence, en euros/m² pour chaque type de bien et selon quatre principaux critères : son emplacement, le type de logement maison/appartement-meuble/non meublé, nombre de pièces et année de construction.
Le principe étant que le bailleur ne peut outrepasser le loyer demandé de plus de 20 % de cette valeur.
Ainsi, sur l’agglomération grenobloise et dans les territoires concernés par l’encadrement, trois zones de niveaux de loyers médians ont été définies par l’AURG (Agence d'urbanisme de la région grenobloise) : une première zone à 12,1 €/m², une deuxième à 11,8 €/m² et une troisième à 11,5 €/m² par mois sous réserves des nombreuses majorations (espace vert, terrasse, logement meublé, cave, grenier, équipements…).
Sur cette base, Grenoble Alpes Métropole a mis depuis peu un simulateur en ligne pour permettre de connaître si le loyer appliqué est conforme ou non au loyer de référence défini. A titre d’exemple, pour un T2 meublé de 29 m² avenue Felix Viallet, le loyer de référence majoré est fixé à 13.7 €/m² dès lors, le plafond de loyer à ne pas dépasser est fixé à 16.4 €/m² maximum.
Encadrement des loyers : la mesure critiquée par certains
acteurs
Cependant, le principe même de l’encadrement des loyers sollicité par Grenoble Alpes Métropole auprès des services de l’État est contesté sur la méthodologie par plusieurs acteurs privés et fait l’objet de critiques :
- Une sous-estimation des loyers réellement appliqués sur le marché et notamment la zone dite blanche c’est-à-dire celle exclue de l’encadrement des loyers.
- L'encadrement des loyers est un mauvais signal donné aux bailleurs qui subissent de plus en plus des restrictions et notamment avec les interdictions de louer.
Ainsi, les bailleurs qui se trouvent avec une future interdiction de louer plus un encadrement de leur loyer ne seront plus enclins à faire les travaux de rénovation nécessaires et feront sortir du marché locatif de longue durée leur bien.
Une autre critique porte sur la zone géographique choisie considérant que le fait de ne pas avoir intégrer toute l’agglomération grenobloise allait entraîner une augmentation non contrôlée des loyers dans les zones limitrophes non encadrés.
En toute hypothèse, la commission départementale de conciliation compétente pour les litiges entre bailleurs et locataires devrait voir son activité s’accroitre.
Bailleurs, locataires, gestionnaires immobiliers, soyez donc vigilants.